Alleinauftrag und Maklervertrag: die Punkte, die später zählen

Der Maklervertrag ist der Punkt, an dem Provisionen gewonnen und verloren werden – und zwar nicht bei der Höhe, sondern bei der Form. Gestritten wird um zwei Fragen: Was war beauftragt, und ist der Vertrag überhaupt wirksam zustande gekommen?

Die drei Auftragsarten

Der einfache Auftrag. Der Eigentümer darf selbst verkaufen und weitere Makler beauftragen. Sie haben keine Pflicht, tätig zu werden, und keinen Anspruch, wenn ein anderer zuerst liefert. Für Sie die schlechteste Grundlage – und trotzdem der Regelfall, wenn nichts Schriftliches existiert.

Der Alleinauftrag. Der Eigentümer verpflichtet sich, keinen weiteren Makler einzuschalten. Er darf aber selbst verkaufen. Im Gegenzug übernehmen Sie eine Tätigkeitspflicht – Sie müssen tatsächlich arbeiten.

Der qualifizierte Alleinauftrag. Zusätzlich verpflichtet sich der Eigentümer, Interessenten an Sie zu verweisen, statt selbst abzuschließen. Die stärkste Form, und die, die sauber formuliert sein muss: Eine Klausel, die dem Eigentümer den Eigenverkauf vollständig verbietet, gilt in Formularverträgen als unangemessene Benachteiligung und ist unwirksam. Zulässig ist die Verweisungspflicht, nicht das Verkaufsverbot.

Die Widerrufsbelehrung – ein Fehler, der die Provision kostet

Schließen Sie einen Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb Ihrer Geschäftsräume (am Küchentisch, im Objekt) oder per Fernkommunikation (Mail, Telefon, Formular), steht dem Eigentümer ein vierzehntägiges Widerrufsrecht zu. Darüber ist er in Textform zu belehren.

Passiert das nicht, verlängert sich die Widerrufsfrist erheblich. Der Eigentümer kann den Vertrag dann auch noch widerrufen, nachdem Sie vermittelt haben – und ein Provisionsanspruch besteht in diesem Fall regelmäßig nicht.

Zwei Punkte, die in der Praxis schiefgehen: Eine Belehrung, die von der gesetzlichen Musterbelehrung abweicht, verliert deren Schutz und ist angreifbar. Und wenn Sie vor Ablauf der Frist tätig werden sollen, brauchen Sie dafür das ausdrückliche Verlangen des Verbrauchers in Textform – sonst bekommen Sie bei einem Widerruf nicht einmal Wertersatz.

Textform, nicht Handschlag

Seit Ende 2020 bedürfen Maklerverträge über den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Vereinbarung ist unwirksam – die Provision ist dann weg, unabhängig davon, wie gut Sie gearbeitet haben.

Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger. Eine Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig.

Die Halbteilung beim Verkauf

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, gilt: Wer beide Seiten vermittelt, darf nur von beiden in gleicher Höhe verlangen. Beauftragt nur eine Partei, kann sie höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen. Die andere Seite muss erst zahlen, wenn die beauftragende ihren Anteil nachweislich gezahlt hat.

Für Ihre Verträge heißt das: Die Verteilung gehört ausdrücklich hinein, in beiden Verträgen gleichlautend.

Was sonst in den Vertrag gehört

• Laufzeit. Bei Alleinaufträgen üblich sind sechs Monate mit Verlängerungsoption. Unbefristete Alleinaufträge in Formularverträgen sind angreifbar.
• Leistungsbeschreibung. Was Sie konkret tun – Bewertung, Exposé, Portale, Besichtigungen, Bonitätsprüfung. Das ist gleichzeitig Ihre Tätigkeitspflicht und Ihr Argument im Preisgespräch.
• Nachweis. Wie dokumentiert wird, wer wann welches Exposé erhalten hat.
• Umgang mit Eigengeschäften des Eigentümers während der Laufzeit.

Warum kein Muster Ihren Vertrag ersetzt

Ein Muster gibt die Struktur. Es kennt aber weder Ihre Auftragsart noch Ihre Provisionsvereinbarung. Und die drei Stellen, an denen ein übernommenes Muster regelmäßig scheitert, sind genau die teuren: eine veraltete Widerrufsbelehrung, eine Klausel zum Eigenverkauf, die zu weit geht, und eine Provisionsregelung, die die Halbteilung nicht abbildet.

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